सुप्रीम कोर्ट: मकान मालिक की सहमति के बिना बैंक विलय से दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत बेदखली हो सकती है

सुप्रीम कोर्ट ने अपील की अनुमति दी, दिल्ली उच्च न्यायालय और अतिरिक्त किराया नियंत्रक के फैसलों को रद्द कर दिया, और अतिरिक्त किराया नियंत्रण न्यायाधिकरण द्वारा पारित बेदखली आदेश को बहाल कर दिया। (एआई छवि)

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि बैंकिंग विनियमन अधिनियम के तहत बनाई गई समामेलन योजना के तहत एक बैंक से दूसरे बैंक में हस्तांतरित किरायेदारी अधिकारों को दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम से छूट नहीं मिलती है। यह मानते हुए कि धारा 14(1)(बी) स्वैच्छिक और वैधानिक हस्तांतरण के बीच अंतर नहीं करती है, न्यायालय ने यह पता लगाने के बाद कि मूल किरायेदार का अस्तित्व समाप्त हो गया था और किरायेदारी मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना किसी अन्य इकाई को दे दी गई थी, पंजाब नेशनल बैंक के खिलाफ बेदखली डिक्री को बहाल कर दिया।पृष्ठभूमिसुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि कोई बैंक दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट के तहत बेदखली का विरोध नहीं कर सकता है, क्योंकि उसने वैधानिक एकीकरण के माध्यम से पट्टे पर दिए गए परिसर पर कब्जा कर लिया है।ब्रिटिश मोटर कार कंपनी (1939) लिमिटेड द्वारा दायर एक अपील को स्वीकार करते हुए, न्यायमूर्ति संजय करोल और न्यायमूर्ति नोंगमेइकापम कोटिस्वर सिंह की पीठ ने कहा कि एक बार किरायेदारी अधिकार मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना एक कानूनी इकाई से दूसरे में स्थानांतरित हो जाता है, तो दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत उपलब्ध सुरक्षा लागू हो जाती है, भले ही स्थानांतरण स्वेच्छा से हुआ हो या वैधानिक योजना के तहत हुआ हो।यह विवाद 1947 का है, जब ब्रिटिश मोटर कार कंपनी ने नई दिल्ली के कनॉट सर्कस में प्रताप बिल्डिंग के कुछ हिस्सों को व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक (एचसीबी) को पट्टे पर दिया था।लगभग चार दशक बाद, भारतीय रिजर्व बैंक ने पंजाब नेशनल बैंक के साथ एचसीबी के समामेलन के लिए बैंकिंग विनियमन अधिनियम की धारा 45 के तहत एक योजना तैयार की। केंद्र सरकार ने इस योजना को मंजूरी दे दी, जो 19.12.1986 को लागू हुई। परिणामस्वरूप, एचसीबी की सभी संपत्तियां, देनदारियां और कानूनी अधिकार, जिसमें उसके किरायेदारी अधिकार भी शामिल हैं, पंजाब नेशनल बैंक में निहित हो गए, जिसने परिसर पर कब्जा जारी रखा।मकान मालिक ने बाद में दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14(1)(बी) के तहत बेदखली की कार्यवाही शुरू की, यह तर्क देते हुए कि किरायेदारी को उसकी लिखित सहमति के बिना किसी अन्य इकाई को हस्तांतरित कर दिया गया था।मुकदमा तीन मंचों से होकर गुजरा।अतिरिक्त किराया नियंत्रक ने बेदखली याचिका को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि स्थानांतरण एक वैधानिक योजना के संचालन के माध्यम से हुआ था और इसे किरायेदार द्वारा असाइनमेंट या सबलेटिंग के रूप में नहीं माना जा सकता है।अतिरिक्त किराया नियंत्रण न्यायाधिकरण ने एक अलग दृष्टिकोण अपनाया। यह माना गया कि हस्तांतरण के स्रोत की परवाह किए बिना, किरायेदारी के अधिकार मकान मालिक की सहमति के बिना एक इकाई से दूसरी इकाई में पारित हो गए थे और इसलिए, बेदखली के लिए वैधानिक आधार तैयार हुआ।दिल्ली हाई कोर्ट ने कंट्रोलर के फैसले को बहाल कर दिया. में अपने पहले के फैसले पर भरोसा करते हुए आशा रोहतगी बनाम पूर्ववर्ती न्यू बैंक ऑफ इंडियायह माना गया कि चूंकि समामेलन बैंकिंग विनियमन अधिनियम के तहत जारी एक वैधानिक अधिसूचना के माध्यम से लाया गया था, यह एक स्वैच्छिक हस्तांतरण नहीं था और दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14 (1) (बी) के अंतर्गत नहीं आएगा।मकान मालिक ने उस दृष्टिकोण को सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी।बैंकिंग विनियमन अधिनियम के प्रभाव की जांच करने से पहले, न्यायालय ने सबसे पहले दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14(1)(बी) की भाषा की ओर रुख किया।यह प्रावधान मकान मालिक को बेदखली की मांग करने में सक्षम बनाता है जहां किरायेदार ने मकान मालिक की लिखित सहमति प्राप्त किए बिना परिसर को “उप-किराए पर दे दिया है, सौंपा है या अन्यथा कब्जा छोड़ दिया है”।बेंच के मुताबिक, प्रावधान में केवल दो आवश्यकताएं हैं।सबसे पहले, किरायेदारी या कब्ज़ा किसी अन्य व्यक्ति के पास चला जाना चाहिए। दूसरे, स्थानांतरण मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना हुआ होगा।इसलिए, जिक्र कर रहे हैं वैशाखी राम बनाम संजीव कुमार भटियानीन्यायालय ने कहा कि ये एकमात्र वैधानिक सामग्री हैं। प्रावधान में कुछ भी यह नहीं दर्शाता है कि संसद का इरादा स्वैच्छिक हस्तांतरण और वैधानिक योजना के तहत होने वाले हस्तांतरण के बीच अंतर करना है।“केवल दो सामग्रियां हैं जिन्हें पूरा करना आवश्यक है,” बेंच ने धारा 14(1)(बी) के दायरे की व्याख्या करते हुए यह टिप्पणी की। इसके बाद न्यायालय ने जांच की कि यह क्या है “कब्जे से अलग होना”. में अपने पहले के निर्णय पर भरोसा करते हुए जगन नाथ बनाम चंदर भानइसने दोहराया कि अभिव्यक्ति परिसर के भौतिक कब्जे तक ही सीमित नहीं है।“कब्जा छोड़ने का मतलब उन लोगों के अलावा अन्य व्यक्तियों को कब्जा देना है जिन्हें पट्टे द्वारा कब्जा दिया गया था… किरायेदार द्वारा स्वयं को न केवल भौतिक कब्ज़ा बल्कि कब्जे के अधिकार से भी वंचित करके किसी अन्य व्यक्ति को कब्ज़ा सौंपा जाना चाहिए।उस सिद्धांत को लागू करते हुए, बेंच ने कहा कि 19.12.1986 को एकीकरण प्रभावी होने के बाद हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक का अस्तित्व समाप्त हो गया। इसके साथ ही, किरायेदारी सहित इसकी सभी संपत्तियां और देनदारियां पंजाब नेशनल बैंक को हस्तांतरित कर दी गईं। न्यायालय ने पाया कि एक बार जब मूल किरायेदार ने अपनी कानूनी पहचान और परिसर पर कब्जा करने का अधिकार खो दिया, और एक अन्य न्यायिक इकाई ने मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना उसके स्थान पर कदम रखा, तो धारा 14(1)(बी) की सामग्री प्रथम दृष्टया संतुष्ट थी।बेंच के अनुसार, शेष प्रश्न यह था कि क्या बैंकिंग विनियमन अधिनियम ने उस नियम का अपवाद केवल इसलिए बनाया क्योंकि स्थानांतरण एक वैधानिक योजना के तहत हुआ था। विधायी ढांचे और वैधानिक समामेलन को नियंत्रित करने वाले अधिकारियों की जांच करते हुए, न्यायालय ने उस प्रश्न का नकारात्मक उत्तर दिया।पंजाब नेशनल बैंक ने आगे तर्क दिया कि किरायेदारी बैंकिंग विनियमन अधिनियम की धारा 45 के तहत अनुमोदित एक वैधानिक समामेलन के आधार पर उसमें निहित थी, न कि मूल किरायेदार की ओर से किसी स्वैच्छिक कार्य के कारण। चूंकि स्थानांतरण कानून के तहत हुआ था, इसलिए यह तर्क दिया गया कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 14(1)(बी) इस पर लागू नहीं होती।सुप्रीम कोर्ट ने दलील स्वीकार नहीं की. बेंच ने बताया कि धारा 45 भारतीय रिजर्व बैंक को केंद्र सरकार की मंजूरी के अधीन, सार्वजनिक हित में बैंकिंग कंपनियों के एकीकरण के लिए एक योजना तैयार करने में सक्षम बनाती है। ऐसी योजना अंतरणकर्ता बैंक की परिसंपत्तियों, देनदारियों और दायित्वों को अंतरणकर्ता बैंक को स्थानांतरित कर देती है। हालाँकि, यह किरायेदारी अधिकारों को नहीं बढ़ाता है या दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत मकान मालिकों को उपलब्ध सुरक्षा को नहीं छीनता है।“बैंकिंग विनियमन अधिनियम बैंकिंग कंपनियों के एकीकरण की सुविधा प्रदान करता है; यह दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के संचालन से प्रतिरक्षा प्रदान नहीं करता है,” न्यायालय ने देखा।कोर्ट ने कहा कि दोनों क़ानूनों के बीच कोई विरोधाभास नहीं है। जबकि बैंकिंग विनियमन अधिनियम बैंकिंग कंपनियों के पुनर्गठन को नियंत्रित करता है, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम स्वतंत्र रूप से मकान मालिक-किरायेदार संबंधों को नियंत्रित करता है। इसलिए, हालांकि पंजाब नेशनल बैंक ने समामेलन योजना के तहत कानूनी तौर पर हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक के स्थान पर कदम रखा, लेकिन उसने किराया अधिनियम द्वारा लगाए गए प्रतिबंधों के अधीन किरायेदारी हासिल कर ली।कोर्ट का कहना है कि क़ानून स्वैच्छिक और वैधानिक स्थानांतरण के बीच कोई अंतर नहीं रखता हैखंडपीठ ने पाया कि दिल्ली उच्च न्यायालय ने वैधानिक तबादलों को धारा 14(1)(बी) के दायरे से बाहर एक अलग श्रेणी मानकर गलती की है।का संदर्भ देते हुए जनरल रेडियो एंड एप्लायंसेज कंपनी लिमिटेड बनाम एमए खादरन्यायालय ने कहा कि यह मुद्दा अब बहस के लिए खुला नहीं है। उस मामले में, सुप्रीम कोर्ट ने माना था कि जहां किरायेदारी के अधिकार कानून के तहत पारित हो जाते हैं, तब भी मकान मालिक बेदखली की मांग कर सकता है यदि किराया नियंत्रण क़ानून द्वारा निर्धारित शर्तें पूरी होती हैं।कोर्ट पर भी भरोसा किया कॉक्स एंड किंग्स लिमिटेड बनाम चंदर मल्होत्रा और सिंगर इंडिया लिमिटेड बनाम चंद्र मोहन चड्ढादोनों इस बात की पुष्टि करते हैं कि वैधानिक किरायेदारी एक व्यक्तिगत अधिकार है और किराया अधिनियम में निहित प्रतिबंधों की अवहेलना में स्वचालित रूप से किसी अन्य कानूनी इकाई को नहीं दी जा सकती है।उच्च न्यायालय द्वारा अपनाए गए तर्क को खारिज करते हुए, खंडपीठ ने कहा:“यह प्रावधान कहीं भी स्वैच्छिक और अनैच्छिक स्थानांतरण के बीच अंतर नहीं करता है। एक बार जब किरायेदार ने मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना कब्जा सौंप दिया या अन्यथा कब्जा छोड़ दिया, तो धारा 14(1)(बी) के तहत आधार लागू होता है।”कोर्ट ने कहा कि अगर संसद का इरादा वैधानिक हस्तांतरण को धारा 14(1)(बी) के दायरे से छूट देने का होता, तो उसने स्पष्ट रूप से ऐसा कहा होता।इसके बजाय, प्रावधान को केवल दो शर्तों को पूरा करने की आवश्यकता है;

“कानून में उन शब्दों को जोड़ना न्यायालय का काम नहीं है जिन्हें विधायिका ने जानबूझकर छोड़ दिया है।” बेंच ने कहा.फैसले ने दिल्ली उच्च न्यायालय द्वारा अपनाए गए तर्क को भी खारिज कर दिया आशा रोहतगी बनाम पूर्ववर्ती न्यू बैंक ऑफ इंडिया. सुप्रीम कोर्ट के अनुसार, यह निर्णय गलत तरीके से इस धारणा पर आगे बढ़ाया गया कि प्रत्येक वैधानिक हस्तांतरण दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत बेदखली से प्रतिरक्षा है, जो कि निर्धारित कानून के विपरीत व्याख्या है। सामान्य रेडियो और उसके बाद के निर्णय।इन सिद्धांतों को लागू करते हुए, न्यायालय ने माना कि वर्तमान मामले में कानूनी स्थिति सीधी है। 19.12.1986 को हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक का एक अलग कानूनी इकाई के रूप में अस्तित्व समाप्त हो गया। उसी दिन, समामेलन योजना के तहत इसका किरायेदारी अधिकार पंजाब नेशनल बैंक में निहित हो गया। चूंकि मकान मालिक ने हस्तांतरण के लिए कभी भी लिखित में सहमति नहीं दी थी, इसलिए धारा 14(1)(बी) की दोनों सामग्रियां पूरी हुईं।खंडपीठ ने निष्कर्ष निकाला कि उच्च न्यायालय ने बेदखली के बचाव के रूप में समामेलन के वैधानिक चरित्र को मानने में गलती की है। एक बार जब मूल किरायेदार का अस्तित्व समाप्त हो गया और मकान मालिक की लिखित सहमति के बिना एक अन्य इकाई ने कब्जा कर लिया, तो बेदखली के लिए वैधानिक आधार उपलब्ध हो गया।उच्चतम न्यायालय ने तदनुसार अपील की अनुमति दी, दिल्ली उच्च न्यायालय और अतिरिक्त किराया नियंत्रक के निर्णयों को रद्द कर दिया, और अतिरिक्त किराया नियंत्रण न्यायाधिकरण द्वारा पारित बेदखली आदेश को बहाल कर दिया। यह मानते हुए कि पंजाब नेशनल बैंक कई दशकों से परिसर पर कब्जा कर रहा था, अदालत ने उसे खाली करने के लिए छह महीने का समय दिया, बशर्ते कि वह चार सप्ताह के भीतर सामान्य उपक्रम दाखिल करे और विस्तारित अवधि के दौरान सभी वैध शुल्कों का भुगतान जारी रखे। इन शर्तों का पालन करने में विफलता मकान मालिक को कानून के अनुसार बेदखली डिक्री निष्पादित करने का अधिकार देगी।सिविल अपील सं. 2012 का 5714ब्रिटिश मोटर कार कंपनी (1939) लि. बनाम मैसर्स हिंदुस्तान कमर्शियल बैंक लिमिटेड। चूंकि पंजाब नेशनल बैंक और एएनआर में विलय कर दिया गया है।उपस्थिति:अपीलकर्ता(ओं) के लिए: श्री श्याम दीवान, वरिष्ठ अधिवक्ता। श्री श्याम मेहता, वरिष्ठ अधिवक्ता। श्री भार्गव वी.देसाई, एओआर श्रीमती मंजुला गांधी, सलाहकार। श्री श्याम शर्मा, सलाहकार। श्री हर्ष नरवाल, सलाहकार। श्री सुदीप्तो सरकार, सलाहकार। श्री शैशिर दिवातिया, सलाहकार। श्री राहुल दुबे, सलाहकार। श्री अमर कुमार यादव, अधिवक्ता. श्री एस.के. गांधी, सलाहकार। श्री शिवम मक्कड़, सलाहकार।प्रतिवादी के लिए: मैसर्स। मिटर एंड मिटर कंपनी, एओआर(इस लेख के लेखक, वत्सल चंद्रा दिल्ली स्थित एक वकील हैं जो दिल्ली एनसीआर की अदालतों में प्रैक्टिस करते हैं।)